Como usar o imóvel?

Parece óbvio, mas não é. As novas edificações residenciais agora vêm com um extenso manual com orientações para o usuário promover a manutenção do imóvel. São efeitos da Norma de Desempenho NBR 15575, que passou a vigorar em 2013. Em Goiânia, o primeiro edifício adequado à nova regulamentação foi entregue em junho pela CMO Construtora.

Condomínio Portal dos Mares – Foto Ilustrativa

A síndica profissional Ana Flávia Sales, atua há três anos na área, se deparou com um item inusitado na sala da administração do Residencial Portal dos Mares, edifício que acaba de ser entregue pela CMO Construtora, no Setor Negrão de Lima, em Goiânia, e onde ela trabalhará. No espaço, agora há dois enormes quadros informativos, ocupando quase toda a largura de uma parede com uma tabela indicativa de diversas manutenções preventivas, como por exemplo, sistemas estruturais, sistemas de pisos, vedações, coberturas, sistemas hidrossanitários, instalações elétricas, entre outras, a fim de manter a qualidade da edificação ao longo dos anos.

O quadro é uma novidade que deve se tornar cada vez mais presente nos novos residenciais e é também um indicativo de uma ampla alteração construtiva dos edifícios provocada pela Norma de Desempenho (NBR 15575) que entrou em vigor no ano de 2013.  O edifício administrado por Ana Flávia foi o primeiro, em Goiânia, a ser construído totalmente dentro das novas recomendações regulamentadas pela Associação Brasileira das Normas Técnicas (ABNT). A entrega aconteceu agora em junho.

“Nós adotamos, inclusive, o procedimento de treinar os síndicos que passarem pelos prédios que entregarmos ao longo de cinco anos, até que todos absorvam as mudanças”, diz Mariana Cátima, gestora do setor de engenharia da CMO Construtora. Ela explica que a Norma de Desempenho traz uma nova cultura não apenas para o setor da construção, mas para todos os consumidores, que agora passarão a ser orientados quanto aos cuidados que precisam ter para manter e prolongar a vida útil de seu imóvel.

Com a Norma de Desempenho, a ABNT unificou todas as normas construtivas em um só documento e as ampliou, definindo parâmetros mínimos de qualidade do imóvel no que diz respeito à segurança, acústica, isolamento térmico, luminosidade, entre outros quesitos, além de estabelecer a vida útil mínima de projeto dos edifícios: 50 anos para o sistema estrutural. Em parte, os parâmetros já eram adotados pelas construtoras, mas essas passaram a ter de investir em testes e laudos para comprovar que eles atendem aos requisitos e, se necessário, promover melhorias para adequar o projeto.

A outra mudança é que a norma também passou exigir a documentação dessas informações pelas construtoras, e a obrigatoriedade de elas repassarem tudo formalmente para o comprador do imóvel, com orientações de como usar e promover sua manutenção. É onde entra o quadro na sala com que se deparou a síndica Ana Flávia.

“As novas regras estabeleceram a co-responsabilidade na vida útil do imóvel, pois não adianta somente a construtora edificar um imóvel com qualidade mínima definida pela norma. Ele precisa receber a manutenção correta, por profissionais habilitados e no tempo certo”, explica Mariana.

O manual do usuário passou a ser uma peça imprescindível a partir de julho de 2013 para atender a essa nova exigência de orientação ao usuário. Antes, o documento recebido pelo consumidor vinha só com a descrição técnica dos principais materiais usados na obra, especialmente os de acabamento. “Com a norma de desempenho, este caderno técnico foi encorpado e ganhou muitas páginas”, diz Mariana.

O usuário passou a ser informado sobre a especificação dos insumos bem como das instalações e como usá-los corretamente para evitar danos e como promover sua manutenção. As informações incluem até mesmo detalhes como a orientação de quais locais da parede podem ser perfuradas para se instalar pontos de fixação, qual bucha e parafuso deve ser usado para diferentes cargas de sustentação.

“As informações vão facilitar o nosso trabalho, pois agora temos informações detalhadas para repassar para as empresas prestadoras de serviço e aos moradores”, diz a síndica Ana Flávia. Ela explica que, embora o trabalho da administração de condomínios já seja pautado nas manutenções dos prédios, a norma desperta a todos os síndicos a ficarem mais atentos e cautelosos com os cuidados de prevenção.

Mariana acrescenta que elaborar o manual do usuário foi um dos maiores desafios para as construtoras porque exigiu a busca de informações técnicas de todos os materiais usados na obra, o que está movimentando toda a cadeia da construção civil a investir mais em ensaios e testes para comprovar a resistência de seus insumos. “Além de nós fazermos os nossos testes, os fornecedores também passaram a ter essa demanda e, inclusive, os que não se adequarem perderão mercado”, observa a engenheira.

Mudanças construtivas

Para se preparar para a nova realidade, a CMO Construtora criou um comitê de análise das mudanças da Norma Desempenho ainda em 2011, quando elas ainda estavam sendo debatidas. Antes mesmo de iniciar a primeira obra após a regulamentação das novas medidas, a construtora passou a investir em testes em suas obras em andamento para verificar se a qualidade de suas obras já atendiam aos parâmetros mínimos.

“Verificamos que já atendíamos à maioria dos requisitos no nível mínimo, e então passamos a trabalhar para atender aos parâmetros em nível intermediário e, sempre que possível, oferecer uma qualidade ainda maior nos projetos mais novos”, lembra Mariana. Para edificar o Portal dos Mares, a construtora investiu R$ 1,2 milhão em ensaios, laudos e alterações no projeto.

Uma das mudanças promovidas diz respeito à segurança contra incêndio.  O Portal do Mares e todas as obras que sucederem depois dele virá com uma fita corta fogo acrescentada nas tubulações elétricas e hidráulicas  entre um andar e outro. Em alta temperatura, ela derrete e veda toda a tubulação evitando que, em caso de incêndio em um apartamento, o fogo se alastre para outra unidade.

“A norma diz que é preciso garantir que a estrutura seja capaz de conter o alastramento do fogo por 120 minutos para dar tempo de todos saírem do prédio”, esclarece a engenheira. As paredes do fosso do elevador passaram a ser rebocada para suportar maior tempo de fogo, assim como as vigas e pilares tiveram espessura alargada.

A altura do pé direito mínimo foi estabelecida  conforme o uso dos ambientes – 2,30 metros para banheiros e 2,50 metros para os demais ambientes. Assim como o banheiro e área de serviço, o piso da varanda passou a ser antiderrapante porque pode receber chuva inesperadamente.

Mariana conta que a substituição, apesar de ser aparentemente simples, demandou grande esforço da construtora. “A sala, que geralmente é integrada à varanda teria dois pisos diferentes, que precisavam ter compatibilidade estética e também de custo e foi difícil encontrar o piso com estas características que estavam adequados à norma”, comenta. A área comum também recebeu o piso antiderrapante por ser uma rota de fuga em caso de sinistros no prédio.

Nas garagens situadas no mezanino, outra mudança foi o reforço do guarda corpo. Nas extremidades, uma mureta de 50 centímetros foi reforçada para conter um veículo que eventualmente faça uma manobra errada ou acidental.

Barulho

Mariana observa que um aspecto da Norma de Desempenho que gerou má interpretação na época da regulamentação foi a questão do desempenho acústico. “Muita gente entendeu que, com as novas regras, os novos apartamentos receberiam isolamento acústico para não se ouvir nenhum barulho externo, mas não é isso que a norma trás”, disse.

Na verdade, ela explica, a norma traz um parâmetro mínimo de isolamento acústico que um edifício tem de promover. Por isso, antes de começar uma obra, a construtora tem de mensurar o barulho da vizinhança para que fique evidente qual era a condição original da região e enquadrá-lo nas classes de ruídos definidos na norma.

Para cada classe, a construtora precisa promover a redução de parte dos ruídos por meio de recursos de engenharia. “O Portal dos Mares, por exemplo, foi categorizado na classe 1, a região possui 60 decibéis de ruídos, e precisaríamos reduzir 20 decibéis, no mínimo”, explica.

O padrão construtivo da CMO já atendia a esse mínimo exigido, mas a empresa optou por melhorar a janela, por onde entra o ruído, para atender ao nível intermediário, ou seja, reduzir 27 decibéis do barulho. “Optamos por usar a janela de quatro folhas, com duas venezianas e duas de vidro, que antes não era usado para nossos empreendimentos econômicos”, informa.

A Norma de Desempenho também exige que os ruídos entre apartamentos também sejam mensurados, tanto aqueles que estão no mesmo andar quanto os que estão em cima do outro. Entre os ajustes feitos estão o aumento da espessura do contrapiso de um para três centímetros.

Temperatura interna

Outra grande ênfase que a Norma de Desempenho traz para as novas construções diz respeito a questão térmica. Com base em dados estatísticos da região, o ordenamento define a temperatura máxima, em cada cidade brasileira, que um imóvel pode atingir nos quartos e salas. Em Goiânia, ela não pode ser superior a 34,6 ºC nos dias, horários e estações climáticas especificadas.

“Antes a questão da temperatura era subjetiva, dependia da sensação individual de cada um. Agora, temos um parâmetro”, explica Mariana Cátima. No Portal dos Mares, testes computadorizados foram feitos e constataram que a maior temperatura que os ambientes atingiriam no máximo  26,8ºC, um índice bem menor do que seria permitido.

Para atingir esse patamar, Mariana explica que as cores da fachada foram analisadas para averiguar sua capacidade de absorção de calor. “Quanto mais escuras, mais absorvem”, informa. A cobertura do prédio também foi analisada porque ela transmite calor para o último apartamento.

 

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