Como ficam os acordos contratuais de estabelecimentos comerciais durante a pandemia?

Advogado Diego Amaral, especialista em Direito Imobiliário e da Construção Civil dá dicas de como proceder nas relações de negócios

Neste momento de pandemia pelo novo Coronavírus muitos estabelecimentos estão sendo afetados. Apesar de muitos Estados terem declarado a reabertura dos comércios, alguns ainda permanecem fechados por decreto e locador e locatário foram pegos desprevenidos, sem saber como agir nesse novo cenário. O setor de serviços sofre não só com a impossibilidade de abrir seus comércios, mas também com itens internos do negócio, como o pagamento a fornecedores e o compromisso do aluguel de prédios comerciais. O advogado Diego Amaral, do escritório Dias e Amaral Advogados traz à luz alguns pontos esclarecedores.

Em tempos tão incertos é claro que acordos devem ser realizados entre as partes para que nenhum lado se sinta mais prejudicado e, assim, garantir um certo equilíbrio econômico. “Um dos acordos que podem ser feitos de acordo com a lei, é ao que tange a Lei do Inquilinato, mais precisamente ao artigo 18, 24 e seguintes da legislação. Esta recomendação é válida a partir do momento em que ambas as partes estejam de comum acordo. Podendo ser fixado um novo valor para o aluguel e a inserção ou alteração da clausula de reajuste do custo”, explica Diego. Ou seja, o locador e o locatário podem combinar um desconto no valor pago por um tempo determinado.

O advogado alerta que mesmo que a atividade comercial esteja suspensa por decreto, até a devolução da propriedade, o locatário deve pagar o aluguel enquanto tiver posse do imóvel. “Também é possível acordar que após este período com redução do preço, o valor do desconto deverá ser pago integralmente ao dono do imóvel. Por exemplo, se as partes optarem por um desconto de 50% durante cinco meses a partir do início da pandemia, os outros 50% deverão ser pagos após o período definido”, complementa Diego. Outra estratégia de negociação é a possibilidade de combinar o não reajuste no contrato no ano corrente.

“Outra regulamentação que poderá lhe ajudar na revisão do contrato é o Código Civil, mais precisamente o artigo 317”, conta o advogado. Neste artigo, fica decretado que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”, explica. Ou seja, se nenhum acordo puder ser realizado, é possível pedir uma revisão do aluguel cobrado em contrato para um juiz que decretará um novo valor, de acordo com a situação.

De acordo com Diego Amaral, o artigo 478, também do Código Civil, é outro que pode contribuir com um esclarecimento. Ele permite que o locatário peça a resolução do contrato, alegando a onerosidade excessiva. “Em termos práticos, se o contrato de locação se tornar extremamente vantajoso para um dos lados e prejudicar a outra parte, o locatário poderá pedir em lei o cancelamento/rescisão do contrato.

Entretanto, este artigo só pode ser acionado durante acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, expressa o advogado. Ele finaliza enfatizando a importância de se tentar um acordo entre as partes antes de acionar a lei, mas, caso seja necessário, primeiramente converse com o seu advogado para que ele lhe auxilie durante todo o processo.

Diego Amaral

Jurisprudências
No que diz respeito aos shoppings foi decidido no início da pandemia declarada que os lojistas de shopping centers ficarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados em razão da quarentena. Essa foi uma das decisões tomadas após negociações entre a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). A medida favorece especialmente os pequenos empresários. “A gente percebe que o momento é de integração, de união. E a nossa compreensão é que, enquanto você tem as lojas fechadas, não tem cabimento fazer uma cobrança”, disse à Agência Brasil o presidente da Alshop, Nabil Sahyoun.

Em Belo Horizonte, loja de shopping que está impossibilitada de exercer atividades pode se isentar de aluguel mínimo e fundo de promoção a durante pandemia. Decisão é do juiz de Direito Pedro Câmara Raposo Lopes, da 33ª vara Cível de Belo Horizonte/MG. A autora aduziu ser empresária individual e que, desde julho de 2013, mantém loja de artigos de vestuário no shopping, se mantendo pontual com as suas obrigações contratuais. Informou que desde março encontra-se impossibilitada de exercer suas atividades devido ao fechamento do shopping. “No caso concreto, do boleto de cobrança referente aos encargos vencidos, verifico que as partes acordaram com a redução em 20% dos “encargos comuns” e com a suspensão provisória das cobranças do aluguel mínimo mensal e do fundo de promoção e propaganda”, disse o juiz.

Já em São Paulo teve o caso que o Tribunal de Justiça concedeu redução de 50% no aluguel de locatária de imóvel comercial, em razão da pandemia do Coronavírus. A decisão é da 36ª câmara de Direito Privado. O desembargador Arantes Theodoro, relator, ponderou ser possível reconhecer que a situação retrata hipótese de força maior, de modo que a empresa poderia resolver o contrato ou postular a adequação do valor, conforme previsão do Código do Civil, tendo optado pela segunda alternativa. “Na linha do entendimento da Câmara afigura-se razoável reduzir o valor do locativo mensal em 50%, desde o vencido em abril de 2020 e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial”.

Aqui em Goiás também houve um caso de redução do valor de aluguel. Uma vendedora de espetinhos e o marido, que está desempregado, conseguiram na Justiça a redução de 50% no valor do aluguel, em Goiânia. Recebendo um quinto do que costumavam ganhar antes da pandemia, eles precisaram reajustar as contas e não conseguiriam pagar o valor acordado em contrato, de R$ 1.371,99. A decisão foi tomada pelo juiz Nickerson Pires Ferreira, da 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, no último dia 30 de abril. No documento, a defesa do casal relata que a renda da vendedora de espetinhos caiu de R$ 5 mil para R$ 1 mil por causa das restrições de isolamento social necessárias para o combate ao Coronavírus.

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