As empresas loteadoras de Goiânia têm processo favorável

De acordo com o Tribunal de Justiça de Goiás, o loteador não está obrigado a oferecer asfaltamento e esgoto sanitário

Importantíssima decisão do Tribunal de Justiça de Goiás, que em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas, ou seja, aplicável a todo o segmento, entendeu que a loteadora ou loteador não são obrigados a construir obras de infraestrutura em loteamentos, caso não estejam previstas em lei ou no contrato firmado com o consumidor. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Ana Cristina Dias, essa decisão mostra avanço, pois há tempo o empreendedor é por vezes onerado em assumir obrigações não constituídas anteriormente para entender as necessidades do poder público ou mesmo de consumidores que sem respaldo algum buscavam e conseguiam na justiça direitos a eles não cabíveis.

Em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) fixou três teses jurídicas referentes a obrigações de infraestrutura em loteamentos no município de Goiânia. A relatoria é do desembargador Olavo Junqueira de Andrade, tendo o desembargador José Carlos de Oliveira sido redator do acórdão. “As teses firmadas versam que não se pode imputar ao loteador encargos de infraestrutura básica não previstos no Decreto municipal nº 1.776/2002, na Lei Municipal nº 7.222/93, na Lei Federal nº 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento”, explica o advogado.

A sociedade empresarial responsável por um empreendimento em Goiânia foi quem suscitou o IRDR, alegando ter mais de 60 ações contra a empresa em tramitação no Judiciário goiano com o mesmo objeto. À unanimidade de votos, os desembargadores do Órgão acolheram parcialmente o IRDR, no qual também está incluso na tese, a propaganda veiculada pelo loteador. “Desde que capaz de induzir o consumidor ao erro, violando a legislação consumerista, pode ensejar a obrigação de entrega da infraestrutura prometida, em razão do princípio da boa-fé objetiva, questão esta, porém, que deve ser analisado em cada caso concreto, por se tratar de matéria fática”, revela Ana Cristina.

A advogada Ana Cristina Dias

Ele continua: “Muito embora a legislação federal exija o esgotamento sanitário como requisito de infraestrutura básica dos parcelamentos (artigo 2º, § 5º, da Lei federal n. 6.766/79), a Lei Municipal n. 7.222/93 não atribuiu essa responsabilidade ao loteador, de forma que, se o Decreto municipal aprovar o loteamento também sem atribuir tal obrigação à empresa loteadora, não há a obrigação de construção de rede de esgoto, notadamente quando não há a possibilidade de a empresa de saneamento coletar tal esgoto para dar-lhe a destinação adequada, competindo ao loteador encontrar alternativa (fossa séptica) aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente.”

O desembargador redator verificou que no loteamento em questão não consta nas referidas normas previsão de asfaltamento das ruas do loteamento, mas apenas a determinação de abertura de vias de circulação. Portanto, o desembargador José Carlos de Oliveira completa que “não é possível exigir do loteador a realização de asfaltamento das vias, salvo se houver previsão nesse sentido no contrato entabulado entre as partes ou publicidade de ruas asfaltadas, capazes de gerar no consumidor a legítima expectativa de que estaria adquirindo um lote com essas condições”. Oliveira acrescenta que, “nos casos já analisados pelo Tribunal, não havia obrigação nesse sentido expressa em contrato e que não está configurada a dita publicidade enganosa”.

Quanto ao esgotamento sanitário, o redator menciona que a lei municipal não atribuiu tal responsabilidade ao loteador e o decreto também aprovou o loteamento sem solicitar a obrigação à empresa. Além disso, a Secretaria Municipal do Meio Ambiente manifestou-se favorável à licença ambiental do empreendimento, indicando que não havia coleta de esgoto pelo sistema público. “Por esses motivos, tal como ocorre com o asfaltamento, não é possível atribuir à loteadora a obrigação de realização de rede de esgoto, tendo ela encontrado alternativa aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente”, ressaltou o desembargador. A advogada Ana Cristina Dias finaliza dizendo que foi mantida inalterada a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais, apenas com a ressalva de afastar a condenação por litigância de má-fé.

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